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토지투자 개발부담금 안내

오름플러스 2020.09.21 13:58 조회 3813

토지를 매입할때, 또는 개발할때 많은 분들이 놓치는 부분입니다.

토지를 구입하여 개발행위 허가와 건축허가를 득하여 건물을 건축하였을때 토지의 가치가 증가되어 토지소유자는 개발이익이 발생하게 됩니다.

이 개발이익에 세금을 부과하게 되는데요. 이것이 바로 개발부담금입니다


그렇지만 많은 분들이 토지투자를 할때 이 부분을 인식하지 못하고 부동산을 구입시부터 개발시까지 예산을 편성을 잘못하여 낭패를 보는 분들이 많이 있습니다.

매매할 경우에는 추가자금이 투입됨으로써 부동산 투자 수익률이 저하되는 현상도 많이 보곤합니다.

이런 모든 문제들이 개발부담금을 비용으로 산정하지 않아 발생하게 되는 경우입니다.



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- 개발부담금이란?

토지의 형질변경이나 용도변경을 수반하는 개발사업의 시행자로부터 징수하는 부담금 형태의 공과금을 말한다. 1980년대말 택지소유상한제·토지초과세와 함께 토지공개념 3법의 하나로 도입된 제도이다.

투기를 막기 위해 토지의 형질변경 등으로 생기는 개발이익 중 일정한 비율을 환수하는 제도로, 토지의 효율적인 이용을 촉진하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.

1989년 12월 30일 개발이익환수에 관한 법률이 제정되었고, 1990년 3월 2일에는 동법 시행령과 시행규칙이 제정되었다. 택지개발사업, 공업단지나 관광단지·유통단지 조성사업, 온천이나 골프장 건설사업, 도심재개발사업, 여객자동차터미널사업 또는 화물터미널사업 등 약 30개 사업이 부과대상이 된다.

개발사업이 완료된 토지의 가격에서 개발사업을 하기 전의 토지가격과 토지개발에 소요된 비용 및 사업기간 동안의 정상지가 상승분을 공제한 나머지(개발이익)에서 25%를 징수하도록 규정되어 있다.

단, 개발제한구역에서 원주민이 개발사업을 시행할 경우에는 개발이익의 20%를 징수하도록 하고 있다.


개발이익이란 개발 사업의 시행이나 토지이용계획의 변경, 그 밖에 사회적, 경제적 요인에 따라 정상지가 상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는자나 토지소유자에게 귀속되는 토지가액의 증가분을 말합니다.

- 개발부담금 부과 대상 사업과 면적


개발이익이 발생될 경우 개발부담금이 부과되는데요. 법에서 정한 대상사업은 여거가지가 있지만 지목변경이 수반되는 개발사업을 설명드려보겠습니다.

법 5조. 개발부당금의 사업대상

1항 7조: 지목변경이 수반되는 사업으로서 대통령령이 정하는 사업

시행령 4조. 대통령령이 정하는 대상사업




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1)특별시, 광역시, 특별자치시의 지역중에 도시지역에 속하는 토지는 660제곱미터(200평) 이상의 토지

2) 1)의 지역외의 지역중에 도시지역에 속하는 토지는 990제곱미터(300평)이상의 토지

3) 토지지역 외 지역은 1,650제곱미터이상(500평)의 토지를 개발하여 지목변경행위가 일어나면 개발부담금이 부과됩니다.


- 개발부담금 산정 산식


개발부담금 산정 산식은

[개발종료시점의 토지 - 개발 개시시점의 토지가액 - 부과기간의 정상지가상승분 - 개발비용]* 25%



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이 산정 산식을 풀어서 설명드리면, 개발이 완료된 시점의 지가에서 개발을 시작할대의 지가를 빼고,

그 기간 동안 물가가 상승하듯이 지가도 상승하므로 개발이 이루어지는 기간 동안의 정상지가 상승분을 빼고, 토목공사 등의 필요하므로

그 비용을 빼면, 개발이익이 산출됩니다.

그 개발이익의 25%가 지목변경에 따른 개발부담금액이 되는 것입니다.


- 개발부담금 납부 의무자


위의 개발부담금 산정방식에 의해 산정된 개발부담금은 건물의 준공을 신청한 사람, 또는 지목이 변경되도록 신청한 사람이 납무하게 됩니다.

만약에 토지를 매입하여, 허가를 득하고, 허가 받은대로 건물을 준공하여 지목이 변경되었다면 토지소유자에게 개발부담금 납부의무가 발생되는 것이고,

건축허가를 받은 토지를 매각하였고, 매수자가 건물을 준공하였다면 매수자가 개발부담금 납부의무자가 되는 것입니다.

즉, 건축허가를 누가 받았느냐가 중요한 것이 아니고, 지목변경이 수반되도록 최종적으로 누가 행위를 하였는가에 따라 개발부담금의 주체가 되는 것입니다.


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- 개발부담금 납부 의무 사례

나는 공장을 운영하는 사람이고 토지에 대해서는 잘 모르기 때문에 실제 공장부지로 개발되어 있는 토지를 사기로 했습니다.

이때 나는 개발을 하지 않았고 개발한 사람은 나에게 공장부지를 판 분양업자입니다.

그러면 이 개발부담금은 부지를 조성한 사람에게 나오는 것이 맞다 생각할 텐데, 개발부담금이 공장 운영하려고

부지를 매입한 나에게 나오는 경우가 있다라고하면 과연 맞는 말일까요?

개발부담금 의무는 건축물 준공 당시의 토지소유자에게 있습니다.

내가 공장용으로 조성한 부지를 살 경우 계약이 끝나면 공장을 지으려고 할 것입니다.

그럴 경우 대개 부지를 공급해주는 사람이 건축 공사도 하기 때문에 그 사람에게 일을 맡기는 경우가 많습니다.

부지를 매입한 나와 공사를 하려는 사람이나 현금이 없기 때문에 은행에 대출을 받으려할 겁니다.

은행으로부터 토지매입자금과 건축자금을 대출받는데 이 과정에서 토지의 소유권을 먼저 가져오게 됩니다.

그래서 개발부담금 납무의무자는 건축물 준공 당시 토지소유자이기 때문에 부지 매입자인 내가 되는 것입니다.


다시 말하자면 개발부담금 고지서는 토지를 공장부지로 개발한 개발업자에게 나오는 것이 아니고 바로 공장부지를 산 사람에게 나오는 것이죠.

이런 이유로 인해서 소송이 비일비재하게 일어나게 됩니다.


공장을 운영하는 사람으로서는 대출이 꼭 필요하기 때문에 준공전에 토지 소유권을 확보할수 밖에 없습니다.

부지를 매입하여 직접 짓는다는 것은 현실적으로 불가능하기 때문에 매입하기 전 개발업자와 개발부담금에 대한 협의를 꼭 하셔야합니다.

예를 들어서 준공후 나오는 개발부담금에 대해서 절반씩 부담하기로 한다는 특약을 넣는 것입니다.


개발부담금은 실제 부담되기 때문에 토지매입과 건축전에 여러방안을 연구해야 나중에 문제가 발생되지 않습니다.

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