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용적률과 대지지분이란?

오름플러스 2020.08.10 09:53 조회 3819
용적률

건축물 연면적을 대지면적으로 나눈 비율을 말한다. 건축물연면적은 건축물 각층의 바닥면적 합계이다. 용적률=건축물 바닥면적의 합계/대지면적×100이다. 예로 100평의 대지에 각층 바닥 면적이 70평인 3층 건물을 지었다고 하면 이 건물의 용적률은 210%이다[210=(70+70+70)/100×100]. 용적률을 계산할 때 지하층의 바닥면적은 포함시키지 않으며, 또 지상 층의 면적 중에서 주차용으로 쓰는 것, 주민공동시설의 면적, 초고층 건축물의 피난안전구역의 면적은 포함시키지 않는다. 예컨대 바닥 면적이 70평인 건물을 지하1층, 지상 3층으로 짓고 1층 전체를 주차장으로 만들었다고 하면, 이 건물의 연면적은 280평(70평×4개층)이 되어야 하나, 용적률 산정 시 지하층과 주차장을 제외하므로 140평이 된다. 용적률이 높을수록 대지면적에 비해 건축물 연면적의 비율이 높다는 뜻이며, 용적률이 높다는 것은 그 만큼 건물을 높게 지을 수 있다는 말이다. 그러므로 용적률이 높은 토지가 낮은 대지에 비해 가격이 높다. 용도지역에 따라 용적률이 다르며 80~1,500%의 범위이며. 도시지역의 주거지역은 500% 이하이다. 건축법과 국토의 이용 및 계획에 관한 법률에 규정하고 있지만, 구체적인 개별토지의 용적률은 해당 지방자치단체가 도시계획조례로 정해놓았으므로 실제 용적률을 알아보려면 해당 자치단체의 조례를 보아야 한다. 지구단위계획에서는 기준용적률, 허용용적률, 상한용적률을 정해 놓고 세분하여 적용한다. 용적률은 건폐율과 함께 지역의 개발밀도를 가늠하는 척도로 활용한다. 

대지지분

공동주택 전체의 대지면적을 소유자 수로 나눠 등기부에 표시한 면적을 말한다. 즉, 공동주택의 전체 대지 중 가구 하나에 주어지는 지분이다. 예컨대 아파트 단지의 대지면적이 100이고 소유자가 10명이라면 대지지분은 100/10으로 10이 된다. 대지지분은 공동주택의 구분소유자들 사이에 특별한 합의나 규약이 없다면 각 전유면적 비율에 의한다. 대지지분이 낮으면 재개발하는 경우 보상해 줄 대상자가 많아 사업성이 떨어진다. 반대로 대지지분이 높으면 용적률이 낮아서 동과 동 사이의 공간이 넓고 층수가 낮으며 편의시설이 많아 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있다. 또한 재개발하는 경우에도 더 많은 세대를 신축할 수 있고 보상해 줄 대상자가 적으므로 사업성이 높다.